Nhà phố TP.HCM đang thuộc thị trường người mua hay người bán?

Một căn nhà phố được rao 8 tỷ đồng nhưng sau vài tháng vẫn chưa bán. Người mua trả 7,4 tỷ đồng, chủ nhà không đồng ý. Hai tháng sau, mức giá thương lượng xuống còn 7,6 tỷ đồng. Vậy trong trường hợp này, ai đang nắm lợi thế: người mua hay người bán?

Đây cũng là câu hỏi đáng quan tâm của thị trường nhà phố TP.HCM năm 2026.

Nếu chỉ nhìn vào mặt bằng giá vẫn cao, nhiều người có thể cho rằng người bán đang chiếm ưu thế. Nhưng nếu nhìn vào thời gian rao bán, sức cầu, mức độ thương lượng và hiện tượng điều chỉnh giá, bức tranh lại khác.

Tính đến đầu tháng 10/2026, thị trường nhà phố và nhà riêng thứ cấp tại TP.HCM có thể xem là đang nghiêng nhẹ về phía người mua, nhưng phân hóa rất mạnh. Người mua có nhiều dư địa thương lượng hơn với sản phẩm giá cao, pháp lý hoặc vị trí chưa nổi bật và chủ nhà cần bán. Ngược lại, nhà có pháp lý sạch, vị trí tốt, giá đúng thị trường vẫn có thể tạo lợi thế cho người bán.

Để hiểu rõ, cần phân tích từng yếu tố thay vì gắn toàn bộ thị trường với một nhãn duy nhất.

1. Thế nào là thị trường người mua và thị trường người bán?

a. Thị trường người mua là gì?

“Thị trường người mua” xuất hiện khi người mua có nhiều lựa chọn hơn và người bán phải cạnh tranh để thu hút khách.

Một số dấu hiệu thường gặp gồm:

• nhà mất nhiều thời gian mới bán được;

• khách xem nhiều nhưng ít xuống tiền;

• người bán chấp nhận giảm giá;

• biên độ thương lượng tăng;

• sản phẩm định giá quá cao gần như không có giao dịch.

Trong môi trường này, người mua có thời gian so sánh và ít chịu áp lực phải chốt ngay.

b. Thị trường người bán là gì?

Ngược lại, thị trường người bán xuất hiện khi lượng khách mua lớn trong khi nguồn hàng phù hợp khan hiếm.

Những căn nhà tốt có thể nhận nhiều lời đề nghị trong thời gian ngắn.

Khi đó, người bán ít phải giảm giá và thậm chí có thể lựa chọn người mua có phương thức thanh toán thuận lợi nhất.

c. Nhà phố thường không nghiêng hoàn toàn về một phía

Điểm đặc biệt của nhà phố là mỗi bất động sản gần như là một sản phẩm duy nhất.

Không có hai căn hoàn toàn giống nhau về vị trí, diện tích, chiều ngang, hẻm, kết cấu và pháp lý.

Vì vậy, cùng một thời điểm, một căn có thể thuộc “thị trường người bán”, trong khi căn cách đó vài trăm mét lại phải giảm giá nhiều tháng vẫn chưa giao dịch được.

d. Bài viết này tập trung vào nhà phố thứ cấp

Cần phân biệt nhà phố, nhà riêng trong khu dân cư với sản phẩm nhà phố, biệt thự do chủ đầu tư mở bán trong các dự án.

Hai thị trường có cấu trúc nguồn cung, chính sách bán hàng và cơ chế hình thành giá khác nhau.

Phân tích dưới đây chủ yếu tập trung vào nhà phố và nhà riêng thứ cấp tại TP.HCM, đồng thời sử dụng thêm dữ liệu phân khúc thấp tầng để nhìn bức tranh chung.

2. Dữ liệu 2026 cho thấy sức mua đang thận trọng hơn

a. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã giảm trong tháng 8

Dữ liệu Batdongsan.com.vn được VnExpress dẫn lại cho thấy trong tháng 8/2026, nhu cầu tìm mua nhà đất tại TP.HCM giảm khoảng 16% so với tháng trước. Riêng nhóm nhà liền thổ giảm khoảng 13%.

Đây là một tín hiệu đáng chú ý.

Khi lượng người chủ động tìm kiếm giảm nhưng người bán vẫn cần giao dịch, cán cân thương lượng thường dịch chuyển dần về phía người mua.

b. Giá cao khiến người mua thận trọng

Người mua nhà phố hiện nay không thiếu nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu ở thực.

Vấn đề nằm ở khả năng chi trả.

Một căn nhà trong hẻm tại khu vực nội thành có thể có tổng giá trị 6–10 tỷ đồng. Với mức tài chính này, người mua thường khảo sát nhiều sản phẩm trước khi quyết định.

Họ cũng nhạy cảm hơn với những căn bị định giá cao hơn mặt bằng thị trường.

c. Một số khu vực từng phải điều chỉnh giá để kích thích sức cầu

Trong quý I/2026, dữ liệu Batdongsan.com.vn ghi nhận nhà riêng TP.HCM cũ có mức độ quan tâm tăng khoảng 7% so với cuối năm 2025, trong bối cảnh giá đã điều chỉnh nhẹ. Tại một số khu vực như Quận 5, Tân Bình và Quận 8, giá chào có thời điểm điều chỉnh khoảng 1–7% trong khi mức độ quan tâm tăng 8–15%.

Điều này cho thấy một đặc điểm rất rõ của thị trường hiện tại:

Khách vẫn mua, nhưng giá phải hợp lý.

d. “Không có khách” và “không có khách ở mức giá đó” là hai chuyện khác nhau

Một căn nhà rao 9 tỷ đồng trong sáu tháng không bán được chưa chắc khu vực đó không có nhu cầu.

Có thể thị trường chỉ đang đánh giá căn nhà ở mức 8–8,3 tỷ đồng.

Khi giá về đúng vùng khách hàng có thể chấp nhận, thanh khoản có thể xuất hiện trở lại khá nhanh.

3. Vì sao hiện tại đang nghiêng nhẹ về người mua?

a. Thời gian ra quyết định của người mua dài hơn

Trong thị trường nóng, người mua có thể xem nhà hôm nay và phải đặt cọc ngay vì sợ người khác lấy mất.

Hiện nay, tình huống đó không xảy ra với phần lớn sản phẩm.

Khách có thể xem 5–10 căn, quay lại căn phù hợp nhất rồi mới bắt đầu thương lượng.

Khi người mua có thời gian, sức ép chuyển sang phía người bán.

b. Người bán cần tiền có xu hướng giảm kỳ vọng

Đây chính là nhóm sản phẩm tạo ra cơ hội đáng chú ý.

Chủ sở hữu cần xử lý khoản vay, thay đổi nơi ở, chia tài sản hoặc cần dòng tiền kinh doanh thường không thể giữ mức giá kỳ vọng quá lâu.

Thị trường nhà riêng khu vực trung tâm trong nửa đầu năm 2026 đã xuất hiện hiện tượng điều chỉnh giá rao. Một số dữ liệu thị trường được Znews dẫn cho thấy giá rao nhà riêng trung bình giảm khoảng 3,4% so với năm trước, còn nhóm nhà phố ghi nhận mức giảm lớn hơn so với cuối năm 2025.

Giá rao không đồng nghĩa giá giao dịch, nhưng hướng biến động này cho thấy người bán đã bắt đầu phải phản ứng với thanh khoản chậm.

c. Nguồn hàng để người mua so sánh khá lớn

Riêng trên Batdongsan.com.vn, dữ liệu tháng 9/2026 hiển thị hơn 18.000 tin nhà riêng tại TP.HCM và hơn 225.000 lượt xem khu vực này trong vòng bảy ngày tại thời điểm dữ liệu được ghi nhận.

Con số tin rao không tương đương số căn độc lập vì có thể có tin trùng hoặc môi giới cùng đăng một sản phẩm.

Tuy nhiên, nó vẫn cho thấy khách hàng có lượng lựa chọn đáng kể khi tìm nhà.

d. Người mua có lợi thế nếu không bị áp lực thời gian

Người có sẵn tiền, pháp lý tài chính rõ ràng và không bắt buộc phải mua ngay thường có vị thế tốt nhất.

Họ có thể chờ một sản phẩm phù hợp thay vì chạy theo giá của người bán.

4. Nhưng nhà đẹp, pháp lý tốt vẫn có thể là thị trường người bán

Nói thị trường nghiêng về người mua không có nghĩa tất cả nhà phố đều dễ trả giá.

a. Nhà đúng giá vẫn có thanh khoản

Một căn nhà có mức giá sát thị trường thường thu hút nhiều khách hơn đáng kể.

Nếu trong cùng khu vực các căn tương đương giao dịch quanh 7 tỷ đồng mà chủ nhà chào 7,1 tỷ, khả năng giao dịch sẽ khác hoàn toàn căn đang được chào 8 tỷ.

b. Pháp lý sạch đang trở thành lợi thế lớn

Người mua ngày càng quan tâm đến:

• sổ rõ ràng;

• hiện trạng phù hợp;

• không tranh chấp;

• không vướng vấn đề khó xử lý;

• quy hoạch có thể kiểm chứng.

Những căn đáp ứng tốt các tiêu chí này có thể giữ giá tốt hơn.

c. Nhà hẻm ô tô, ngang đẹp hoặc vị trí hiếm vẫn khan hàng

Nguồn cung không chỉ được tính bằng số lượng căn đang bán.

Quan trọng hơn là bao nhiêu căn thật sự đáp ứng đúng nhu cầu khách hàng.

Ví dụ, một khách cần căn 60–80 m², ngang từ 4,5 m, hẻm ô tô, pháp lý tốt và ngân sách dưới 8 tỷ tại một khu vực cụ thể.

Có thể trên mạng xuất hiện hàng trăm tin nhưng chỉ vài căn thực sự đáp ứng.

Khi đó, lợi thế lập tức quay về phía người bán.

d. Nhà có nhiều người cùng quan tâm sẽ giảm khả năng thương lượng

Nếu sau khi khảo sát, môi giới xác nhận một căn đang có nhiều khách thực sự xem và chủ không chịu áp lực tài chính, việc trả giá quá thấp có thể khiến người mua bỏ lỡ tài sản.

Vì vậy, chiến lược “cứ trả thấp 10–20%” không phù hợp cho mọi giao dịch.

5. Người mua nên tận dụng thị trường hiện nay như thế nào?

a. Tìm chủ nhà có động lực bán thật

Đây là yếu tố đôi khi quan trọng hơn bản thân giá rao.

Một chủ nhà rao 7,5 tỷ nhưng không cần bán có thể khó thương lượng hơn người rao 8 tỷ nhưng cần hoàn tất giao dịch trong 30 ngày.

Người mua hoặc môi giới cần hiểu lý do bán để xác định khoảng thương lượng thực tế.

b. So sánh 5–10 căn trước khi trả giá

Không nên thương lượng dựa trên cảm giác.

Hãy tìm những căn tương đồng về:

• khu vực;

• diện tích;

• chiều ngang;

• loại hẻm;

• khoảng cách ra đường chính;

• pháp lý;

• kết cấu.

Sau đó mới xác định vùng giá hợp lý.

c. Chuẩn bị khả năng thanh toán tốt

Một người mua có thể công chứng nhanh, nguồn tiền rõ ràng và lịch thanh toán chắc chắn thường có lợi thế trong đàm phán.

Ví dụ, chủ nhà có thể chấp nhận 7,7 tỷ từ khách thanh toán nhanh thay vì chờ người trả 7,9 tỷ nhưng phụ thuộc vào khoản vay chưa được duyệt.

d. Không chỉ săn nhà giảm giá

Căn giảm 1 tỷ đồng chưa chắc là món hời nếu giá ban đầu đã cao hơn thị trường 2 tỷ.

Điều người mua cần quan tâm là giá sau thương lượng có hợp lý so với giá trị tài sản hay không, chứ không phải chủ đã giảm bao nhiêu.

6. Người bán cần làm gì để không bị ép giá?

a. Định giá đúng ngay từ đầu

Thị trường hiện nay không thuận lợi cho chiến lược “rao cao rồi chờ khách trả”.

Nếu giá thị trường khoảng 7 tỷ nhưng chào 8,5 tỷ, những khách có hiểu biết thường bỏ qua ngay từ vòng tìm kiếm.

Sau sáu tháng mới giảm về 7,3 tỷ, sản phẩm có thể đã trở thành một tin cũ và mất lợi thế tâm lý.

b. Chuẩn bị pháp lý trước khi bán

Sổ, hiện trạng, thông tin quy hoạch và tình trạng thế chấp nên được làm rõ.

Càng ít điểm khiến khách nghi ngại, người bán càng có cơ sở giữ giá.

c. Làm nổi bật đúng giá trị của căn nhà

Nếu nhà có hẻm rộng, ngang đẹp, kết cấu tốt, gần trường học hoặc có khả năng kinh doanh, những lợi thế này cần được truyền đạt rõ ràng.

Giá cao hơn căn bên cạnh phải đi kèm một lý do khách hàng có thể hiểu được.

d. Đừng xem mọi lời trả giá là ép giá

Trong thị trường thanh khoản chậm, thương lượng là một phần bình thường của giao dịch.

Điều cần làm là biết mức giá thấp nhất có thể chấp nhận và đánh giá chất lượng người mua.

Đôi khi một khách trả thấp hơn 2–3% nhưng sẵn tiền và công chứng nhanh là lựa chọn tốt hơn việc tiếp tục chờ nhiều tháng.

7. Thị trường phân hóa chính là cơ hội của môi giới chuyên nghiệp

a. Thị trường càng khó, khách càng cần người biết định giá

Khi nhà nào cũng tăng giá, việc môi giới tương đối dễ.

Nhưng khi thị trường phân hóa, khách hàng cần người trả lời được:

“Tại sao căn này 8 tỷ?”

“Tại sao căn kia cùng đường chỉ 6,8 tỷ?”

“Chủ còn thương lượng được bao nhiêu?”

Đó chính là lúc kiến thức của môi giới tạo ra giá trị.

b. Môi giới cần hiểu cả người mua lẫn người bán

Người môi giới giỏi không đứng đơn thuần về một phía.

Họ phải hiểu mức giá người bán có thể chấp nhận và khả năng tài chính thực tế của người mua, từ đó giúp hai bên tìm được vùng giao dịch.

c. Đây là thời điểm phù hợp để người mới học nghề thực chiến

Thị trường phân hóa giúp người mới học được rất nhiều về khảo sát, định giá, lọc khách và đàm phán.

Công ty TNHH Môi Giới Bất Động Sản Đất Việt Tín Phát đang phát triển đội ngũ chuyên viên tư vấn nhà phố theo định hướng đào tạo từ con số 0, từ khảo sát nguồn hàng, phân tích giá đến tìm khách, dẫn xem và hỗ trợ giao dịch.

Đối với người muốn phát triển nghề sale bất động sản, hiểu cán cân giữa người mua và người bán là một trong những kỹ năng quan trọng nhất.

d. Kết luận: TP.HCM đang nghiêng về người mua, nhưng nhà tốt vẫn thuộc về người bán

Tính đến đầu tháng 10/2026, thị trường nhà phố thứ cấp TP.HCM nhìn chung đang nghiêng nhẹ về phía người mua. Sức cầu thận trọng hơn, thời gian bán kéo dài và hiện tượng điều chỉnh kỳ vọng giá giúp khách mua có nhiều cơ hội thương lượng hơn. CBRE cũng đánh giá nhu cầu mua nhà trở nên thận trọng hơn trong môi trường lãi suất cao hơn; ở phân khúc thấp tầng dự án, giá sơ cấp bình quân quý II/2026 giảm 3% theo quý và 6% theo năm, dù cơ cấu nguồn cung mới là một yếu tố quan trọng tác động đến con số này.

Tuy nhiên, đây không phải thị trường người mua tuyệt đối.

Nhà pháp lý đẹp, vị trí tốt, hẻm rộng, diện tích dễ bán và đặc biệt là giá đúng thị trường vẫn có thể được nhiều khách cạnh tranh.

Vì vậy, câu trả lời chính xác nhất là:

Người mua đang có thêm quyền thương lượng, nhưng người bán sở hữu sản phẩm tốt vẫn có quyền lựa chọn.

Thị trường hiện tại không thưởng cho người mua trả giá thấp nhất hay người bán hét giá cao nhất. Thị trường đang ưu tiên những giao dịch mà giá bán phản ánh đúng chất lượng tài sản.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY TNHH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT TÍN PHÁT
Mã số thuế: 0319637971
Địa chỉ: 964/2B Hương Lộ 2, Phường Bình Trị Đông, TP. Hồ Chí Minh
Người liên hệ: Phòng Nhân sự – Ông Nguyễn Văn Út (Giám đốc)
Điện thoại / Zalo: 0931 338 399